Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ułatwi współpracę pomiędzy biznesem i samorządami

W lipcu 2023 r. polski parlament uchwalił nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy wprowadziły możliwość stosowania na szeroką skalę alternatywnego narzędzia planistycznego – Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego („ZPI”) – który ma szansę na przemodelowanie trybu współpracy planistycznej pomiędzy biznesem i samorządami.

Charakterystyka nowego narzędzia planistycznego

ZPI został pomyślany jako elastyczne narzędzie pozwalające na lokalizowanie i realizowanie inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu zgodności z planem ogólnym (zastępującym dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). ZPI stanowić będzie sformalizowaną platformę współpracy pomiędzy biznesem, rozwijającym projekty inwestycyjne, a gminami, które partycypować będą w korzyściach związanych z nową formą kształtowania ładu przestrzennego i realizacją przez biznes inwestycji uzupełniających na rzecz gmin.

ZPI traktować można jako szczególny plan miejscowy, dedykowany konkretnej inwestycji i ustanawiany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i podpisaniu umowy urbanistycznej, precyzującej warunki realizacji planowanej inwestycji oraz zobowiązania stron.

ZPI obejmie inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą, a jego wejście w życie spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego przez ZPI.

Inwestycja główna i inwestycja uzupełniająca

W typowym układzie inwestor realizując inwestycję główną, dla której dedykowany jest ZPI, może zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej – która, w uproszczeniu, będzie inwestycją służącą społeczności lokalnej. Można przyjąć tym samym, że inwestycja uzupełniająca ma charakter pomocniczy, uzupełniający względem inwestycji głównej. Może ona stanowić niezbędny element kompleksowej realizacji inwestycji głównej lub być elementem uzupełniającym dla zagospodarowania terenu objętego ZPI.

Przykładowo, w zakresie inwestycji głównej można uwzględnić budowę instalacji OZE, natomiast w przypadku instalacji uzupełniającej, można wymienić wówczas rozbudowę sieci infrastruktury technicznej, obejmującej budowę odcinka drogi gminnej, czy lokalizację sieci kablowych.

Procedura inicjowana jest przez inwestora, który opracowuje własnym kosztem i staraniem projekt ZPI oraz przedkłada go do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wraz z wnioskiem o rozpoczęcie procedury. Projekt ZPI powinien spełniać wymagania prawne przewidziane dla planów miejscowych. Jeżeli wniosek lub ZPI nie spełnia wymagań prawnych, inwestor jest wzywany do uzupełnienia dokumentacji w terminie 14 dni. Nieusunięcie braków w dokumentacji skutkuje pozostawieniem wniosku bez rozpoznania, z możliwością wniesienia zażalenia do wojewody.

Dokumentacja spełniająca wymagania prawne jest przekazywana radzie gminy, która ma kompetencję do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Zgoda rady gminy nie jest konieczna, jeżeli ZPI miałby dotyczyć wyłącznie lokalizacji odnawialnych źródeł energii (z wyjątkiem elektrowni wiatrowych).

W kolejnym kroku wójt (burmistrz, prezydent miasta) rozpoczyna negocjacje z inwestorem w odniesieniu do treści tak zwanej umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. Podobnie jak w przypadku procedur związanych z planem miejscowym, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pozyskuje opinie i uzgodnienia innych organów administracji oraz sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, jeżeli jest to wymagane. Procedura związana z ZPI z założenia ma być w pełni transparentna, a niezbędne dokumenty udostępnia się społeczeństwu, celem przeprowadzenia otwartych konsultacji. Po zakończeniu tych działań, wójt zawiera umowę urbanistyczną w imieniu gminy w formie aktu notarialnego. Projekt ZPI stanowi załącznik do umowy urbanistycznej.

Rada gminy nie jest stroną negocjacji dotyczących projektu umowy urbanistycznej i projektu ZPI, jednak udział w nich bierze jej przedstawiciel. Formalnie rzecz biorąc, rada gminy nie ma prawa do wnoszenia poprawek do projektu ZPI. Jej kompetencje są ograniczone do uchwalenia lub odrzucenia projektu ZPI – w tym ostatnim przypadku rada gminy może zwrócić projekt ZPI do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej i projektu ZPI. Wówczas wójt (burmistrz, prezydent miasta) ponawia niezbędne czynności dotyczące projektu umowy urbanistycznej i projektu ZPI.

Umowa urbanistyczna

Zawarcie umowy urbanistycznej stanowi kluczowy element procesu uchwalania ZPI. Określa ona wzajemne zobowiązania inwestora oraz gminy, w tym w szczególności zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej. Uchwalenie ZPI jest niemożliwe bez formalnego zawarcia umowy urbanistycznej.

Umowa urbanistyczna stanowić ma zobowiązanie inwestora na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej.

W szczególności, na podstawie umowy urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy m.in. do:

• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość od osoby trzeciej, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca,
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji tzw. roszczeń planistycznych, czy
• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej.

Natomiast gmina, na podstawie zawartej umowy urbanistycznej, może zobowiązać się do:

• realizacji inwestycji uzupełniającej, gdy ta wchodzi w zakres zadań własnych gminy, oraz do
• zwolnienia w całości lub w części inwestora z obowiązku wniesienia tzw. opłaty planistycznej.

Wejście w życie i przepisy przejściowe

Nowe przepisy weszły w życie w dniu 24 września 2023 r. i stanowią już część obowiązującego porządku prawnego.

Niektóre rozwiązania, głównie dotyczące publikacji w Rejestrze Urbanistycznym materiałów z procedury związanej z ZPI, zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.

Podsumowanie

Nowelizacja rozwija potencjał współpracy biznesu i gmin w obszarze planistycznym, który jest kluczowym aspektem realizacji każdego projektu inwestycyjnego. Nowe przepisy kreują przestrzeń do wzięcia przez biznes odpowiedzialności za planowanie przestrzenne, a gminom udzielają formalnych narzędzi do głębszego zaangażowania inwestorów w sprawy lokalne. Pozostaje zachęcić adresatów nowych przepisów do dostrzeżenia drzemiącego w nich potencjału i rozważenia alternatywnych formuł planowania przestrzennego przy realizacji projektów inwestycyjnych.

W celu uzyskania dodatkowych informacji dotyczących nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, skontaktuj się z partnerem CMS albo poniższymi ekspertami CMS.