Oprostitev plačila najemnine kot začasni ukrep za omilitev posledic epidemije koronavirusa (COVID-19)

Državni zbor RS je dne 28. 4. 2020 v okviru drugega protikorona paketa ukrepov (#PKP2) sprejel Zakon o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 (ZDLGPE). Zakon določa (i) finančni instrument poroštva Republike Slovenije za najem bančnih kreditov in s tem likvidnost slovenskemu gospodarstvu, in (ii) začasni ukrep ne zaračunavanja najemnine ali dela najemnine najemnikom poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti. Celotno besedilo zakona (v slovenščini) je dostopno na tej spletni strani.

ZDLGPE se je obravnaval po nujnem zakonodajnem postopku in bo začel veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, kar pomeni, da bo najverjetneje stopil v veljavo s 1. majem 2020.

Ta članek povzema določbe začasnega ukrepa ne zaračunavanja najemnine ali dela najemnine najemnikom poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti.

1. Trenutno veljavna zakonodaja

Nepremičnine v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti se smejo oddati v najem v skladu z določili Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1), če jih začasno ne potrebuje noben upravljavec ali uporabnik.

Najemnina se lahko plačuje mesečno ali letno. ZSPDSLS-1 ne predvideva možnosti oprostitve, odloga plačila ali znižanja najemnine v določenem časovnem obdobju. Tako trenutna zakonodaja ne daje pravne podlage, na kateri bi lahko najemniki poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali samoupravne lokalne skupnosti, ki zaradi sprejetih ukrepov za zajezitev bolezni koronavirusa (COVID-19) teh poslovnih prostorov bodisi ne smejo uporabljati in v njih izvajati svojo gospodarsko dejavnost bodisi je poslovanje v teh prostorih onemogočeno ali negospodarno, lahko zahtevali oprostitev ali odlog plačevanja najemnine ali ustrezno prilagoditev najemnine.

2. Sprejet začasni ukrep

Začasni ukrep oprostitve plačila najemnine ali dela najemnine je sprejet v naslednji vsebini:

• UPRAVIČENCI: Najemniki poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti, ki jim je zaradi ukrepov države in zaradi širjenja bolezni koronavirus (COVID-19) opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno otežkočeno.
• OBDOBJE: Od vključno 13. marca 2020 do preklica razglasitve epidemije nalezljive bolezni koronavirus (COVID-19) na območju Republike Slovenije.
• OBSEG OPROSTITEV: Plačilo najemnine v celoti ali v delu.
• KDO ODLOČA:
  • Predstojnik oziroma predstojnica upravljavca nepremičnine,
  • Organ, pristojen za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti, tj. občinski svet.
• DODATNI POGOJI: Zakon določa, da je potrebno pri odločanju o oprostitvi plačila najemnine upoštevati naslednje pogoje, ki so določeni v točki 3.1. Začasnega okvirja za ukrepe državne pomoči v podporo gospodarstvu ob izbruhu koronavirusa (COVID-19):
  • najemnik dne 31. decembra 2019 ni bil podjetje v težavah, kot je opredeljeno v 18. točki 2. člena Uredbe 651/2014/EU;
  • skupni znesek najemnine, plačila katere je najemnik oproščen, ne sme preseči:
    • 800.000 EUR, ali
    • 120.000 EUR, če je najemnik dejaven v sektorju ribištva in akvakulture, ali
    • 100.000 EUR, če je najemnik dejaven na področju primarne proizvodnje kmetijskih proizvodov;
  • skupni znesek sofinanciranja istih upravičenih stroškov, ki se financirajo tudi iz drugih javnih virov, ne sme preseči omejitev, določenih v prejšnji alineji;
  • oprostitev plačila najemnine ne izključuje dodelitve pomoči de minimis in/ali pomoči, dodeljene v skladu s Splošno uredbo o skupinskih izjemah, v kolikor so spoštovane določbe relevantnih aktov Evropske komisije.

Zakon ne zadeva kritja obratovalnih stroškov. Odgovornost za plačilo le-teh tako ostaja nespremenjeno, razen če se najemnik in najemodajalec dogovorita drugače.

Prav tako ni izrecno opredeljeno v katerih primerih oziroma pod katerimi pogoji se najemnika oprosti plačila najemnine v celoti ali zgolj v njenem delu. Tako je nejasno, ali se najemnika oprosti plačila najemnine primarno v celoti in v njenem delu le kadar bi skupni znesek presegel določen najvišji znesek dopustne oprostitve, oziroma ali je v diskrecijski pravici odločevalca, da najemnika oprosti plačila najemnine v celoti ali zgolj v delu, če skupni znesek ne bi oziroma ne bo presegel najvišjega zneska dopustne oprostitve. Vprašanja ne pojasni tudi obrazložitev predlagatelja zakona k predmetnim določbam, zato menimo, da bi zakonodajalec moral vključiti bolj jasna pravila glede pravice do delne ali popolne oprostitve plačila najemnine. Z drugimi besedami menimo, da ni najboljša rešitev takšne odločitve prepustiti diskrecijski pravici subjekta, ki odloča o oprostitvi plačila najemnine.

Nezadovoljstvo z zakonom v delu, ki ureja oprostitev plačila najemnin, je izrazila tudi nevladna organizacija Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija, ki je tekom zakonodajnega postopka skupaj z Zvezo društev pravnikov Slovenije posredovala Državnemu zboru RS, Vladi RS in Vladni posvetovalni skupini predloge za dopolnitev zakona. Menijo, da je potrebno urediti tudi problem izvajanja zasebnih, civilnopravnih najemnih razmerij v času epidemije koronavirusa (COVID-19), zato so predlagali nekatere nujne popravke veljavne zakonodaje in hkrati sprejem posebnega finančnega ukrepa delnega subvencioniranja najemnin. Državni zbor predlogov ni upošteval, temveč je sprejel začasni ukrep ne zaračunavanja najemnine, kjer je najemodajalec Republika Slovenija ali samoupravna lokalna skupnost. Celotno besedilo predloga FIABCI Slovenija za dopolnitev predloga ZDLGPE (v slovenščini) je dostopno na tej spletni strani.